Покупка вторичного жилья — ответственное мероприятие, поэтому важно знать главные моменты, соблюдая которые можно обезопасить сделку.
Как проверить вторичную квартиру перед покупкой?
1. Проверка документов на квартиру
Документы на квартиру состоят из:
- Документа о праве собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, приватизационный акт и др.).
- Техпаспорта на квартиру;
- Кадастрового паспорта, в котором указывается площадь, этажность, адрес и другие данные по квартире;
- Выписки из Росреестра об отсутствии арестов или запретов отчуждения.
При проверке документов на вторичную квартиру необходимо обратить внимание сколько собственников было на ней, и как часто она переходила из рук в руки.
Если по квартире имелись судебные споры, это также можно установить из специальной выписки, так как скорее всего на квартиру ранее накладывался арест или запрет в регистрационных действиях.
Также не менее важно проверить правильность написания адреса и площади квартиры во всех документах, они должны совпадать. Если по каким-то причинам будут иметься разночтения в предоставленных документах, то в регистрации сделки будет отказано.
2. Проверка продавца
Также немаловажно обратить внимание на продавца и убедиться, является ли он настоящим собственником квартиры и не имеется ли ограничений его прав.
В частности, во всех вышеперечисленных документах продавец должен быть указан как собственник. Если продавцов несколько, то этот момент также должен быть отражен во всех документах на квартиру.
Если продавец находится в браке, то необходимо помнить, что перед продажей квартиры ему нужно получить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости в том случае, если она была приобретена в период их брака. Следовательно, вам придется также обозреть свидетельство браке, а не доверять словам продавца.
В целом, продавец — физлицо должен предоставить свой паспорт гражданина и ИНН. Если продавец иностранец, то он может предоставить личный паспорт, выданный в его стране, или загранпаспорт.
Также стоит обратить внимание на то, что если продавец иностранец, то легально ли он находится в РФ и какие есть у него документы на пребывание в России.
Продавец должен иметь прописку. Если он прописан в продаваемой квартире, ему на момент сделки нужно выписаться из квартиры и предоставить справку об отсутствии прописанных в квартире лиц. Поэтому желательно продавцу выписаться и прописаться в другом жилье на момент продажи недвижимости.
Также в квартире могут быть прописаны иные лица, кроме продавца. Например, его дети, супруг, родители. Эти лица также должны не только выписаться, но и фактически освободить квартиру. В противном случае покупатель может столкнуться с тем, что жильцы по каким-либо причинам не могут освободить квартиру и придется их выселять через суд.
Если продавцом выступает юридическое лицо, то необходимо проверить выписку ЕГРЮЛ, и установить не находится ли оно в банкротстве, имеет ли достаточные полномочия лицо, которое будет подписывать договор купли-продажи.
Нередки случаи, что физические лица — продавцы могут также оказаться банкротами, либо иметь большие долги. В этом случае после сделки купли-продажи квартиры может оказаться, что покупателя втянули в банкротство, так как эту сделку купли-продажи оспаривают кредиторы продавца. По закону все сделки продавца — банкрота, заключенные за 3 года до возбуждения дела о банкротстве, могут быть пересмотрены арбитражным судом по заявлению одного или нескольких кредиторов должника.
Обычно юрист проверяет наличие судебных споров у продавца, а также его платежное состояние через органы ФНС, ФССП на предмет неоплаченных долгов.
Таким образом, только проверив продавца, можно говорить о безопасности сделки по покупке вторичного жилья.
3. Проверка долгов по квартире
Еще одним немаловажным обстоятельством является проверка долгов, имеющихся на квартире по различным платежам. Как правило, это коммунальные платежи за услуги по электроэнергии, поставке воды, газа и иных услуг.
Перед сделкой необходимо, чтобы продавец предоставил свежие справки об отсутствии долгов по квартире от каждой организации — поставщика услуг. Кроме того, собственник многоквартирного жилого дома должен предоставить продавцу справку об отсутствии долга за ежемесячную квартирную плату (содержание придомовой территории).
Если текущие долги по квартире небольшие, то покупатель может их оплатить самостоятельно, предварительно вычтя сумму затрат из стоимости сделки.
4. Проверка технического состояния квартиры
Также покупателю важно убедиться, что приобретаемая квартира соответствует его ожиданиям и представлениям. Для этого необходимо пригласить специалиста, способного установить целостность проводки, сантехники, труб и прочих важных технических элементов квартиры.
Может оказаться, что квартира нередко подвергалась затоплению и имеются признаки затхлости, а хозяева накануне сделали небольшой косметический ремонт, чтобы скрыть эти следы от покупателя.
Для этого риелтор общается с соседями по квартире и проверяет общую обстановку, убеждается в отсутствии проблем с квартирой или ее соседями.
5. Нужна ли помощь при покупке вторичного жилья
Как видите, чтобы приобрести вторичку, нужно учесть много факторов, чтобы не попасть впросак. Если вы не специалист по недвижимости, то в отсутствие опыта вам будет трудно убедиться в безопасности такой сделки.
Мы проводим проверку более 30 параметров каждого объекта недвижимости. В итоге вы не столкнетесь с судами после покупки вторичного жилья и избежите финансовых потерь.
